楼市供求结构变化：三房成刚需，二房变投资

　　题图：阳江市区不断推出的新楼盘。刘再扬 摄

　　经历了10多年房地产市场的快速发展，楼市的供给和需求结构都发生了变化。首次置业的二房户型刚需逐步淡出市场，三房户型已成为楼市的主流产品和刚需主力房型。随着二孩政策的实施，家庭人口的增加也促使购房者对三房以上户型的需求不断增加，二房户型和小户型公寓等中小户型逐步向投资出租等方向的需求转变。

　　二房户型开发比例下降

　　据市房地产业协会统计数字显示，近年来，曾经作为首次置业的刚需二房户型的市场供应和销售比例逐渐下降，市场供应份额减少，三房销售占主力，四房及四户以上户型销售比例和数量有所增加。

　　2014年，全市住宅供应方面，其中二房(含二房以下)户型批准预售3757套，占户型比例21%；三房户型批准预售12903套，比例为71%；四房户型批准预售1188套，比例为6%；四房以上户型批准预售399套，比例为2%。在住宅销售方面，二房销售1577套，占户型的比例为10%；三房销售12356套，比例为76%；四房销售1661套，比例为10%；四房以上销售603套，比例为4%。

　　2015年，全市住宅供应方面，其中二房(含二房以下)户型批准预售3144套，占全部户型比例15%%；三房户型批准预售16387套，比例为78%%；四房户型批准预售1127套，比例为5%；四房以上户型批准预售224套，比例为2%。住宅销售方面，二房销售2621套，占全部户型的比例为15%；三房销售12293套，比例为68%；四房销售2507套，比例为14%；四房以上销售560套，比例为3%。

　　业内人士认为，从全市住宅房型结构看，就像一个橄榄形，中间是三房，尖头的两端是二房和四房，四房以上的户型比例最低。这也反映了市场供求情况，90平方米以下的二房市场需求减少，90-120平方米的三房户型成为楼市的刚需主力，120-160平方米的三房和四房改善型住宅的开发和需求比例逐渐上升，而改善型的需求也基本集中在这一块。根据一些楼盘销售情况反馈，90平方米以下的二房有部分积压，但60平方米以下的公寓型和小户型销售反而比较好，反映出市场对二房以下的房型从自住向投资方向过渡。

　　笔者在市区一些十多年前兴建的楼盘了解到，二房户型的换手率较高，一位负责该小区的物业人士介绍道，这个小区近百套二房户型的住户大多已搬出去，新来的住户多是购买二手房的进城乡镇居民。一位姓陈的业主说，2000年初，当时房价才1200元每平方米，80多平方米的二房包手续总价不过10多万。但随着孩子出生和家庭人口增加，二房根本无法满足居住需要。2007年，他在市区一个新建的楼盘购买了一套126平方米的三房二厅商品房。

　　市区某楼盘营销中心一位负责人说，他们也感受到这种变化，二房开发比例只占楼盘一成多的比例，总面积控制在70平方米以下，总价控制在30万元以下，购买的人比较多，销售也比较好，大多作为投资出租使用。这些小户型二房比热销的公寓面积大，总价却相差不大。因此，二房型仍然有市场，但由于配套车位比例等因素影响，开发量占楼盘总量的比例并不高。

　　三房户型开发比例占大头

　　据了解，近年来开发的楼盘三房比例一直较高，有的楼盘占到80%以上比例。

　　一位楼盘的开发商认为，阳江人过去一直居住在自建私人住宅，直到2005年市区限制私人自建住房政策实施后，商品住宅的开发和销售才进入黄金时期。由于阳江人家庭人口较多，加上习惯了有天有地的居住环境，因此，商品住宅一直以三房为主，面积控制在100-120平方米，总价不高，面积又能满足需要。二房户型也是后期才出现的，开始大多是试水，后来才发展起来，但比例一直不算高。

　　随着楼市改善型需求大幅增长以及房价的不断升高，三房户型的结构有了一些变化，如入户花园、3 1户型等也应运而生。所谓3 1户型就是三房之中增加一个内阳台，既可以封闭成为一个房间，也可以作为休闲阳台，让购房者用买三房的钱得到四房的享受。此外，由于阳江的房价相对周边地区不算高，人们对总价50万元以下的房型易接受。随着家庭人员增加和生活质量的提高，此前的二居室已经无法满足家庭居住需要。因此，三房始终是商品房的主流户型，二房型或将逐渐减少。

　　住房需求改变现有格局

　　有房地产专家指出，对于大户型来说，2016年“全面放开二孩”政策落地是实实在在的利好，“二孩”让三房成为刚需，若再需要老人照顾孩子的话，其住房需求将指向四房、五房等多居室。不仅如此，“90/70政策”取消更是解除了大户型所受的限制。并且随着我国已经实现每户1.14套房，首套房购房者比例将出现一定程度下滑，而改善型需求将成为购房主力，家庭住房需求结构也将颠覆现有格局。

　　房地产开发商出于购房者需求的变化，已经有针对性地调整产品规划，增加大户型的供给量，但在去库存的压力下，对于大户型的总价和面积都会控制，以适应市场购买力。2015年的楼市销售数据也显示了这一趋势，总价五六十万元、面积130平方米以下的小四房或将走俏楼市，成为提升楼市销售数据的一大利器。

　

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